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La Administración de Condominios en la República Dominicana: Joven profesión

INTRODUCCIÓN A LA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS

Hay cosas que se dan por primera vez en la vida, esta es una de ellas. Por iniciativa de las prestigiosas universidades Antonio de Nebrija de Madrid, España y la Universidad Iberoamericana UNIBE de Santo Domingo, se ha celebrado el PRIMER DIPLOMADO SOBRE ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS (septiembre, octubre y noviembre del año 2013), ¡ya era tiempo!

 

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Esta primera entrega capacitó a 15 administradores formales los cuales como digo “CONSTITUYEN LA PRIMERA GENERACIÓN DE ADMINISTRADORES DE CONDOMINIOS PRE CALIFICADOS”. Para fines de marzo del 2014, ya se reinició el ciclo con la SEGUNDA ENTREGA DEL DIPLOMADO DESDE LA UNIBE.

Primer grupo Diplomado

La Actividad de Administrar Condominios, sin duda alguna es una asignatura nueva en nuestro país, de la cual se ha escrito y se sabe muy poco,  ya que apenas está comenzando a desarrollarse. Si bien en países del hemisferio, en Norte y Sur América y en Europa, ya es una ciencia de muchos años y amplio cultivo, en nuestro país está apenas naciente, aún sin llegar a tener pantalones cortos.

Desde nuestra percepción, esta joven profesión se remonta en República Dominicana, a no más de unas cuatro décadas atrás, ya que es a principios de los años 70 cuando se perfila como actividad remunerativa, a la que algunas personas físicas y empresas, comienzan a dedicarse a ella de manera formal, como oficio productivo y dentro del renglón de bienes y servicios.

Durante ese tiempo (unos cuarenta y tantos años), se detectan varias modalidades para el desempeño de este oficio, siendo las más populares:

1)    La modalidad doméstica o local (Administración Doméstica), en donde un personero de la propia comunidad es el que hace las veces de Administrador de la cosa, ya sea de manera honorífica o por retribución económica o permuta de su propia cuota aporte de mancomunidad.

2)    También está la modalidad Administración externa o contratada, la cual consiste en designar a una empresa o persona física para que se encargue de Administrar el complejo.

3)    Existen también modalidades híbridas tales como: sub contratar partidas de actividades y que alguien sea quien lleve el control de rendir las cuentas (por lo regular lo hace la Junta directiva del condominio). Así como existen empresas dedicadas a las labores de limpieza de manera especializada, otras empresas del ramo se dedican a llevar igualas de contabilidad y cobros, cortar el césped e igualar otros mantenimientos.

La figura del Administrador está contemplada en la Ley de Condominios (cuya versión original data del 21/11/58, es la Ley 5038, a su vez modificada por la Ley 108-05 que crea la Jurisdicción Inmobiliaria), así como en el Régimen de Condominios. Así, el Administrador representa al condominio ante la ley, ante los demás condóminos, ante los suplidores de servicios y contratistas, acreedores y deudores; en una palabra, lo representa en casi todo el universo de su accionar.

Existe tan poca información clasificada en esta materia, debido entre otras cosas a que los Administradores Formales guardan con un gran celo el acervo de su experiencia, la cual no ha sido compartida abiertamente, de  forma que los que se dedican a esta actividad seriamente puedan tener algunos parámetros a la hora de resolver ciertas situaciones que se presentan en los condominios y que pudieran clasificarse como casos típicos a la hora de presentar posibles soluciones.

Como paso de avance en la Administración de Condominios podemos citar la existencia de una escasa bibliografía nativa dentro de la cual se encuentra nuestro libro “de todo en la vida de condominios” el cual narra la experiencia del autor durante su paso como administrador de condominios por espacio de unos 15 años (1992-2007). Dicho libro expresa en un  lenguaje sencillo sus vivencias y puede ser usado como una guía de consulta para que los que habitan condominios puedan vivir en Armonía. También podemos citar a la Red de Vida en Condominios (RVC), una ONG que por espacio de unos 10 años ha orientado de manera gratuita a Condóminos, Constructores y Administradores, sobre las reglas básicas para auspiciar la vida en armonía en los edificios y complejos asociados bajo el régimen de condominios. En la actualidad la RVC realiza un directorio de administradores de condominios y fomenta el acercamiento entre los administradores con miras a que se constituyan en una asociación que regule el ejercicio de La Administración de Condominios en La República Dominicana.

EL DAÑO CAUSADO POR INCURSIÓN DE ADMINISTRADORES INFORMALES

Hay un sector informal que como rémora se ha nutrido de la debilidad existente en el sector, como consecuencia de la no Certificación de Administradores Formales regulados por una Asociación. Esta debilidad ha ganado cuerpo, pues así como “la unión hace la fuerza” no menos cierto es que “a mar revuelta ganancia de pescadores”, abunda la oferta de propuestas de inexpertos que terminan en malas prácticas que desacreditan el oficio.  Ya es tiempo que el sector formal se agremie para disfrutar de todos los beneficios que este paso de avance le significará para ser tomados en cuenta en una sociedad en donde por las fallas de los administradores informales, hace que metan a todos los demás en el mismo saco.

Hay tanto trabajo por hacer en esta nueva disciplina, pero es necesario que se pierda el miedo entre los Administradores Formales e intercambien sus experiencias y hagan su banda tarifaria, así como su lista negra, tanto de edificios maleados, de suplidores de servicios que no cumplen y porque no, hasta llegar a clasificar a los Promotores y Constructores asignándole estrellas (teniendo en cuenta la calidad de la edificación y la responsabilidad con que encaran los reclamos), igual que como hacen con los hoteles dependiendo de su categoría.

CUALIDADES DE UN ADMINISTRADOR DE CONDOMINIOS

Si usted ha decidido abrazar en serio este oficio, ya sea como negocio, profesión, como medio de ingreso, por vocación de servicio o porque le tocó por azar por el voto de la Asamblea del edificio, deberá cultivar una serie de cualidades que si bien no están escritas, debe hacer su propio perfil para el desempeño de esta posición. Del plan estratégico que usted se proponga, van a depender una serie de variables que podemos calificar de positivas o negativas, de las cuales, las primeras gravitarán siempre a  su favor y las segundas se ocuparán de cavarle su propia fosa como administrador fallido.

CUALIDADES POSITIVAS:

  • Formalidad: la formalidad de un administrador debe reflejarse en su forma de vestir, expresarse, cuidado de los gestos al hablar, don de mando, capacidad de escucha, madurez, no emitir juicios con ligereza, dominio de la información de conjunto, tener una gran dosis de tolerancia y que toda su ejecutoria sea diáfana y transparente.

REGLAS DE ORO DE UN BUEN ADMINISTRADOR:

  • Al comenzar una relación de negocio, tenga a mano un contrato preliminar o intención de convenio, así sea contratado provisionalmente por los clásicos tres meses de prueba.
  • Revise minuciosamente cada documento que le sea entregado para familiarizarse con lo que va administrar.
  • Haga entrevistas con aquellas personas que se las saben todas del edificio, para que le empapen sobre su historial y le digan cuales son los puntos débiles. Tenga en cuenta que no hay dos edificios iguales en el mundo, cada uno es único e irrepetible, por tal razón un modelo de Administración aplicado en uno similar, parecido o gemelo, separado por una línea, le funciona en uno y no necesariamente le funcionará en el otro.
  • Si el edificio lleva tiempo funcionando, indague sobre las finanzas y como es el comportamiento de pago, pues será un buen Administrador pero no es un mago que vino con la vara mágica a corregir con un ademán lo que está maleado porque la comunidad no ha cooperado.
  • Si el edificio es nuevo, controle que desde el principio, las mañas que coja sean las buenas que usted le imprima.
  • Imponga sus condiciones, las hay que son básicas y elementales para desarrollar un buen trabajo, si no las consigue, mejor decline la oferta y salga empate, sin perder ni ganar y no desacreditado como suele suceder cuando asumimos un compromiso de algo insalvable, por el mero hecho de tener más trabajo. Trabaje con mucho amor y arte, pero no por amor al arte.
  • Trabaje siempre dando lo mejor de sí, pues si decidió asumir el reto Administrando algo tan sagrado como la casa de otro y por eso le van a pagar, no lo puede hacer con paños tibios, o lo hace bien o no haga nada, el hacerlo bien, aunque de inmediato no lo valoren, siempre le garantizará dejar una puerta abierta y sin rencores, pues se ha dado el caso que quien suscribe bajo este método, he llegado a administrar un mismo condominio hasta por tres veces en ocasiones diferentes.
  • CUENTAS CLARAS: La naturaleza humana es desconfiada hasta con las personas más próximas, con lo cual debe regirse bajo un esquema de transparencia que no deje lugar a dudas, si bien no podrá remediar la desconfianza, pues hay personas que han sido engañadas en reiteradas ocasiones y ese argumento les sirve de amuleto para no fiarse de nadie. Que la contabilidad y las finanzas estén claras, que una persona designada por asamblea, revise mensualmente el estado de ingresos y gastos y  una vez aprobado es que usted lo distribuirá. Como patente de corso, haga que auditen esos estados a razón de cada tres meses y si aparece algún error como suele suceder en todo lo que interviene el ser humano, corríjalo  y discúlpese de manera sincera si no ha sido mal intencionado el error.
  • Cuando haya ocurrido un incidente que afecte el condominio, ya sea una emergencia o alguna falla, no haga declaraciones de inmediato, use muletillas tales como: presumo tal cosa, no estoy bien seguro de que se trata, aun no tengo toda la información para contestarle verídicamente, haré un informe cuando tenga el dominio de todos los elementos que han intervenido, etc. Nada en concreto, su palabra es ley y cuando dice algo que no se corresponde con la verdad, siempre será más difícil recoger lo dicho, por lo que es mejor no haber dicho nada.
  • Prohíba al personal operativo que de declaraciones y que especule sobre cosas que han ocurrido, por lo regular tienden a magnificar la situación y empeoran todo a la hora de tener que aclarar las cosas. Su respuesta debe ser: refiérase al administrador por favor. Acostúmbrese a centralizar la información hacia su figura.
  • Evite las discusiones, tanto con condóminos, el personal y directivos. Si alguna de las partes está bajo presión o sofocado, no se entenderán bien y hay  que evitar que se desborden las pasiones y que medie la falta de respeto al no controlar lo que se dice. Si la discusión es con alguien de jerarquía, asuma cualquier pretexto para no continuarla en ese momento y luego que baje la marea, tome el control y explíquese diáfanamente.
  • EL MANEJO ADECUADO Y PROFESIONAL ANTE LA CRÍTICA Y LOS DETRACTORES GRATUITOS: AL ADMINISTRAR ALGO QUE NO ES SUYO, SIEMPRE TENDRÁ PERSONAS A SU FAVOR Y EN SU CONTRA, no busque explicaciones. Le diré es porque si, para que exista equilibrio en este mundo de dualidades y le obligue a esforzarse y dar lo mejor de sí para dejar satisfechos a los más quejosos.  Cuando alguien se queje de que están limpiando mal, cáigale encima a la limpieza hasta que se desgaste el piso, le aseguro que no hay alguien en la vida que no se tapone la boca cuando le demuestren que está equivocado, hágalo sin murmuraciones y sin emitir palabras, que finalmente será juzgado por sus resultados y no por lo que haya prometido o dejado de hacer.  Si un Administrador sale corriendo por las necedades de un detractor o cliente inconforme, sentará un precedente negativo y su vida será una sola carrera, no durará en ningún edificio, pues la vida no es un lecho de rosas y no todos estarán de acuerdo con sus ejecutorias. Siempre actué institucionalmente y nunca haga nada de lo que deba avergonzarse. Enfrente a su adversario con altura, con voz pausada, mantenga el control todo el tiempo, quien levanta la voz refleja su impotencia, sus debilidades y su desenfreno.

LAS PRACTICAS NEGATIVAS QUE DEBE EVITAR UN ADMINISTRADOR

  • Hay una serie de compromisos que usted asume al aceptar ser el administrador del condominio, hónrelos de ser posible más allá de lo que esperan de usted, nunca menos.
  • Nunca escriba nada que no esté dispuesto hacer cumplir, así sea le cueste el puesto. Es como amagar y no dar, eso es fatal y el que cumple le estrujará en la boca lo que no hace cumplir.
  • Haga cumplir las resoluciones de asamblea a cabalidad (sin favoritismos ni excepciones).
  • No haga contubernio con nadie de cosas que pudieran perjudicar a su cliente, en este caso el edificio que le fue confiado.
  • No acepte sobornos, ni dadivas o comisiones que pudieran comprometerle o ponerlo en evidencia con su cliente, pues se tiende a ser complaciente y permisivo con un contratista dadivoso y cuando esté en falta no podrá hacer nada o al verse descubierto al primero que echará al bote es a usted.
  • No realice trabajos particulares a condominios, ni haga monopolio de los mantenimientos realizándolos a través de su empresa, pues cuando algo salga mal, su cabeza es lo primero que va a rodar y si alguien se encuentra caro el trabajo, ese se encargará de desacreditarlo con todos los demás.
  • No menosprecie su trabajo, si bien usted recibe un bien (el pago) a cambio de servicios, ese paquete de trabajo tiene un valor y si usted lo subestima, además de ser poco ético, le perderán el respeto por infravalorar sus servicios.
  • El respeto es fundamental, no se deje faltar al respeto ni que le ultrajen, el papel de víctima siempre será mejor que el de victimario, cuando alguna situación se le salga de control, eleve la misma ante los organismos competentes, ya sea la Junta directiva o una asamblea o con el clásico pacificador (que es la figura de alguien que todos respetan en el condominio) y siempre tendrá la salida honorable de una noble renuncia si  todo se escapa del control de sus manos.
  • No se preste a que le manipulen y le cojan de mensajero. Cuando un condómino le quiere decir algo a otro y lo ponen a usted para que de el frente, hay cosas que se salen de sus funciones y que puede declinar decentemente, pidiendo que le releven de esa responsabilidad. Tenga en cuenta que en caso de malestar y chismes usted es el que tiene la puerta para salir, pues ellos viven allí y se pondrán siempre de acuerdo haciendo rodar una cabeza, en este caso la suya.

Ya estamos marcando el hito de iniciar seriamente esta actividad de tanta responsabilidad y es preciso que los que pretenden vivir de ella, se capaciten adecuadamente para encarar el reto de adecuarse a los nuevos tiempos, teniendo en cuenta las últimas tecnologías de los que marcan la pauta por la experiencia que nos supera. Así como en la vida misma tienes que pasar por los estudios básicos y primarios, luego la secundaria y por último la universidad, que al graduarte te da un diploma que te acredita como profesional, así mismo hay que capacitarse en esta nueva materia y no basta, porque profesionales los hay por doquier y hasta mediocres algunos, aun después de haber pasado por las universidades. También los Administradores necesitan de un Grado, pues en esto no se para de aprender e innovar, para adecuarse a los nuevos tiempos y seguir de cara al futuro. En hora buena actuales y futuros administradores.

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Rada Enterprise: Administración de condominios y propiedades

A través de la empresa Rada Enterprise: Realtors Group, les ofrecemos el servicio de Administración de condominios y propiedades.

Rada Enterprise S.R.L.: Realtors Group: Consultores Inmobiliarios

El buen manejo de su propiedad, es un asunto serio, no lo confie a manos inexpertas. Un administrador sin experiencia, no garantiza el buen funcionamiento en su edificio. Nuestros gerentes se han forjado en la práctica de haber implantado en 20 años mas de 100 sistemas de condominios exitosos.

Nuestros paquetes de Administración los puede seleccionar a su mejor conveniencia:

Administración Inicial:

  • Se trata de un sistema de administración asistido durante los primeros 6 meses de vida en el condominio, el cual consiste en implantar la administración que mejor encaje con sus necesidades y su presupuesto.

Administración Primaria:

  • Manejo del personal, asignación y supervisión de tareas
  • Cobros, pagos y depósitos.
  • Atención de Emergencias.
  • Asistencia de asambleas, estado de ingresos y gastos Mensuales.

Administración Plus:

Todo lo anterior, mas :

  • Asistente de Administrador Residente.
  • Contabilidad Profesional y reportes trimestrales de Auditorías.
  • Cobros automatizado.
  • Primeros auxilios en Emergencias.

Administración Premium:

Todo lo anterior, mas:

Presentación de Impuestos anual.

  • Tecnico en Plomería y Electricidad al servicio particular y común.  Mantenimientos periódicos (pisos, lavado a presión de los parqueos, pintura de retoques áreas comunes.
  • Representación legal.
  • Cobros personalizados.
  • Asumir el personal y la seguridad social.
  • Administración y supervisión de Proyectos Extraordinarios.

¡Somos la solución que Necesitas! Más de 20 años de experiencia en el ramo nos acreditan.

Consúltenos sin costo alguno, para ayudarle a seleccionar cual de nuestros planes exclusivos y personalizados es el que mejor encaja en su mancomunidad.

Descargue nuestro Brochure en el siguiente enlace: Brochure Final RADA

Contáctenos a los teléfonos:

  • 1 (809) 756-1953
  • Flota 1: (829) 451-9954
  • E-mail: todocondominios@gmail.com

POR UNA NUEVA GENERACIÓN DE CONDUCTORES (Parte 2)

En algunos circuitos interestatales de la Unión Europea, sabemos de la existencia de carreteras, cuyo límite de velocidad lo pone el conductor, o sea, que no existe tal límite. Aún así, son  modernas vías de comunicación dotadas con todas las garantías de perfección en el diseño y la aplicación de la ingeniería de tránsito en su máxima expresión.

En nuestro país, la República Dominicana, se aplican los siguientes límites de velocidad:

  • Desde 80 hasta 100 k/m en carreteras y caminos asfaltados
  • Entre 10 y 15 km/h en áreas escolares
  • Hasta 35 km/h en áreas urbanas
  • Hasta 60 km/h en avenidas principales, elevados, pasos a desnivel y túneles.

Estos límites se han establecido como velocidad máxima, basados los mismos en las limitaciones de nuestras vías de comunicación, la economía de combustible y las mayores precariedades en el tradicional mantenimiento de las vías que adolecemos.

LA REALIDAD URBANA ACTUAL

Desde la época colonial a la fecha, el trazado vial urbano en la ciudad de Santo Domingo, comparado al Ovandino de otrora, ha evolucionado muy poco, por  no decir casi nada. Esta dramática aseveración  se puede apreciar observando que las vías no han evolucionado al unísono con el propio vehículo que las utiliza para desplazarse, cada vez a velocidades superiores a la anterior.

Vivimos en la época del ahorro del tiempo, pero la lentitud con que se produce nuestro desplazamiento de un punto de origen a nuestro destino, nos está restando el valioso tiempo para dedicárselo a la familia, la recreación, los deportes, al descanso, etc.

La hora pico actual se produce en tres intervalos:

  1. En las primeras horas de la mañana
  2. Al medio día
  3. Al atardecer

La misma ronda aproximadamente las 7-8 horas de duración y existen un sinnúmero de teorías de porqué es tan prolongado el tiempo pico (horas de mayor demanda de medios de transporte), en una ciudad cuyo recorrido urbano solo tiene unos 20 kilómetros de Este a Oeste y menos de 10 kilómetros desde el Malecón hasta Villa Mella (Dirección Norte-Sur).

Sin  necesidad de ser un experto en tránsito y transporte, podemos aseverar que hay sinnúmeros razones, algunas de las cuales citaré más adelante, siendo una de las de mayor peso, el hecho de que salimos todos a la vez a ocupar las vías para llegar de un lugar a otro, cuando nos dirigimos a la escuela, el colegio, los trabajos, las empresas, la recreación, el turismo, las entregas de mercancías, etc.

Los gobiernos, hasta el momento sin éxito, han implementado algunas medidas para frenar el congestionamiento de las vías en las horas pico. Por mencionar una de ellas: en varias ocasiones han tratado de hacer circular los vehículos en días laborables, atendiendo al terminal par o none de la placa. Recuerdo una de esas desafortunadas medidas, la cual se realizó impulsivamente, en respuesta a los editoriales de un comentarista noticioso. Y no se trata de que la medida no funcione, pues de manera exitosa durante la década los años 70 del siglo pasado, cuando el Ayuntamiento del Distrito Nacional normaba la actividad transporte de Carros Conchos, funcionaba a la perfección, distinguiéndose por el color de la capota los taxis de turno de cada día. Sin embargo, no es lo mismo implementar esa medida de la noche a la mañana, sin tomar en consideración el hecho de que no todo el parque vehicular podía estar sometido a la restricción.

En el próximo artículo citaremos algunos de los factores que más dificultan la agilidad del tránsito en la ciudad de Santo Domingo.

Recomendaciones prácticas para los peatones

Artículo muy interesante que contiene consejos prácticos a seguir por todos los peatones:

http://revista.consumer.es/web/es/20041201/miscelanea1/69381.php

Presentación de mi Blog

Hola a todos los lectores de mi Blog Josegabrielgarcia.com!

Quiero dedicar algunas palabras para explicarle brevemente en qué consistirá este espacio y cuál ha sido la motivación que me llevó a crearlo.

Motivación:

A través de más de 30 años de ejercicio profesional en la Ingeniería, la Arquitectura, el sector Inmobiliario y diversas ramas afines, siento la necesidad de abrir un espacio para poner mis conocimientos al servicio de mi país y de todo aquel que los estime oportunos.

Partiendo de mi principio de buen cristiano, mi talento lo quiero poner a producir frutos abundantes a través de ustedes al 30, al 50 y al 100/1, mediante los recursos informáticos de este mundo digitalizado.

Temas a tratar:

En mi Blog encontrarán temas relacionados con tres aspectos íntimamente ligados al acervo cultural que he cultivado:

1)   PROBLEMÁTICA DEL TRÁNSITO Y TRANSPORTE

Me referiré a la problemática del tránsito y el transporte en la ciudad de Santo Domingo de Guzmán, capital de la República Dominicana. Me inicié en dicho tema con mi tesis de grado titulada “El transporte colectivo en la ciudad de Santo Domingo, diseño de rutas y terminales tipo” presentada en el año 1980 en la Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD). En ese mismo año entré a laborar como Encargado de Diseño en la ONATRATE (Oficina Nacional de Transporte Terrestre), organismo que fue el primer intento de masificación y colectivización de transporte en la República Dominicana y tuve el privilegio de estar allí, para desde esa misma plataforma, más adelante ser uno de los técnicos que participó en un estudio auspiciado por el Banco Interamericano de Desarrollo, teniendo como contraparte la prestigiosa firma Canadiense Delcanda International Limited. Ese estudio se llamó “PROPUESTA DE MEJORAS DEL TRÁNSITO Y EL TRANSPORTE EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO Y SUS PROYECCIONES HASTA EL AÑO 2000”. Así comenzó mi incursión sobre el tema, la cual todavía persiste hasta el día de hoy.

2)   PROBLEMÁTICA SOBRE LA VIDA BAJO RÉGIMEN DE CONDOMINIOS

Por una casualidad del destino, tuve la oportunidad de trabajar durante 4 años en la ciudad de Miami, Florida. Parte de este tiempo me desempeñé como Encargado de Mantenimiento en una torre residencial de 17 pisos y 272 apartamentos tipo estudio donde moraban personas retiradas. Ese impulso dio pie para que un año después de regresar al país (1995), fundara mi propia empresa de administración de  torres residenciales, condominios mixtos y plazas comerciales, dedicando 15 años a esos menesteres. Producto de esta experiencia,  publiqué el libro titulado “De todo en vida de condominios” donde recojo mis vivencias y las comparto para auspiciar la armonía en la vida de condominios.

3)   APUNTES SOBRE URBANISMO, ARQUITECTURA Y CONSTRUCCIÓN

“EXPERIENCIA” es el nombre piadoso con que bautizamos nuestros errores, de forma que en la medida que llevamos muchos años de ejercicio en una determinada disciplina, las probabilidades indican que nos hemos equivocado mucho más que un novato que recién comienza, por mas teoría que este pueda dominar. Si el equivocado es juicioso, su tendencia será hacia la perfección, pues como ya ha pasado por ese camino, sabe dónde está el bache para así superarlo y no volver a caer en él.

Los años me han dado buen juicio y sentido común y me siento en el deber de aconsejarle si ya me he derricado o he visto a otros caer al despeñadero, para que usted no caiga. Así, en mi experiencia administrando más de 70 condominios, me pude percatar de las fallas más comunes en que incurren los promotores y constructores, las cuales los desacreditan y les hacen la vida infeliz a los que habitan sus edificaciones. Hablaré de eso y de otras tantas cosas que de seguro concitarán su interés.